上海二手挂牌量的走高已经是公认的事实
但我没想到的是，居然连 1 亿这个总价段的房子，也越来越多的挂出来了
我们刚开始获取的大部分信息，来自短视频平台，比如这个关于绿城黄浦湾，目前挂了十几套
而无独有偶，最近的明星新闻里，不乏这种抛售的，比如有中介称 “吴亦凡价值 1.28 亿的房子”，绿城黄浦湾挂牌正在出售
除此之外，关于翠湖天地、华侨城苏河湾、古北壹号…1 亿以上的天价豪宅纷纷挂牌
我好奇的不仅仅是到底是否有大量的过亿豪宅正在被摆上货架，还有这些稀缺至极的房源现在真正挂牌的原因
01
关于上海 1 亿以上豪宅的真实挂牌量到底有多少
翠湖天地、汤臣一品、华府天地、古北壹号… 这种位于上海顶流板块，如黄浦滨江、陆家嘴、新天地等
一般都是上海最顶级的房子，面积在 400 平以上，单价高达 20 万 +，理论上总价才有可能有一个亿
我先在链家平台上按总价由高到低顺序筛选，目前能看到的，总价 1 亿 + 在挂牌的只有十几套
但是链家上高价豪宅一般不在外网展示，因为豪宅的挂牌要求比较严格，也考虑到业主隐私，所以很少能看到
后来我联系了一位专门做上海豪宅的老中介，入行已经有 9 年多，只做 3000 万以上豪宅
从他那边我打听了一下各个豪宅的挂牌情况，根据 11 个小区样本统计
从总挂牌量来看，今年至今上海 1 亿豪宅挂牌有 59 套
（统计时间：2023 年 6 月 8 日，数据来源：链家豪宅中介）
1 亿挂牌翠湖天地有 10 套，华府天地 8 套、云锦东方锦园 7 套… 财富海景花园 2 套
一般对于豪宅有几套在挂牌中介也不会乱说，而且这些挂牌房源在链家内网上都是真实存在的
通过中介提供的 1 亿以上真实挂牌房源，我整理了这份部分详细清单
从这份数据中能看到，有不少都是今年刚挂牌出来的，面积最大的超 600 平，总价最高的挂牌 2.6 个亿
以翠湖天地为例
作为目前 1 亿以上挂牌最多小区之一，总价在 1.09 个亿、1.72 个亿、1.3 个亿、1.8 个亿… 单价基本在 30-40 万 / 平
在这些房源中，四期隽荟挂出来卖的比较多，有 2 套前排 390 平稀缺大平层挂牌
还有三期嘉苑，面对新天地太平湖的高层大平层也挂牌 1 个亿以上
我还特别问了一下翠湖天地旁边的华府天地，一共有 9 套挂出来，起步就 8800 万，其中 1 亿以上有 8 套
今年 2 月份华府天地就挂出来一套 400 多平大平层，挂牌价 1.3 亿，单价在 29 万 / 平
在新天地板块，包括翠湖天地、华府天地在内，上亿挂牌的一共就有 27 套
不仅是新天地板块，浦东陆家嘴今年也挂出来不少 1 亿豪宅
据中介透露陆家嘴上亿房源共挂牌 18 套，其中今年挂牌就有 9 套
以汤臣一品为例，目前挂牌 3 套
一直保持神秘的汤臣一品，以往都是 0 挂牌，最近一次成交记录显示早在 2015 年
2023 年 4 月，汤臣一品前排一线江景房挂了一套 597 平，一出价就是 2.6 个亿
去年汤臣一品前排是没有一套在卖的，现在唯一一套出售都是要抢的
据中介透露，房东之所以挂牌出售，是为了资金整合
在市面上接近 600 平的房源屈指可数，还是一线江景前排房源，确实很少有，算一下这一套单价约 44 万 / 平
包括以前很少有挂牌的，如中粮海景壹号、古北壹号都有三四套在挂牌
据中介说，相比前几年今年像这种上亿豪宅挂牌，确实要明显多一些
02
虽然被摆上货架的很多，真实成交却基本都是 0
我跟兔博士拉了一份数据，2021 年至今上 1 亿 / 套以上的二手顶豪共成交 44 套
1 亿以上二手豪宅平均每年只有十几套
（统计时间：2023/6/8，数据来源：兔博士）
大部分都是别墅或者老洋房，其他的基本都是古北壹号、翠湖天地、汤臣一品、中粮海景壹号，面积在 400 平 + 的超大户型
我们聚焦到某个豪宅小区，对比看看它们的挂牌量和成交量
据专门做豪宅的中介所说，今年豪宅比较难做，特别是 1 亿以上很少有成交
截至目前华府天地挂牌 8 套，0 成交
翠湖天地挂牌 10 套，也还没有 1 亿以上的成交
再看看古北壹号，1 亿以上总价 2022 年一年成交 4 套，今年 4 月、6 月分别只成交了 2 套
有一些房东也在下调挂牌价，比如今年汤臣一品，报价 2.6 个亿，房东愿意降 3000 万
还有华府天地一套 1.3 亿的房子，2 月份挂牌 1.5 亿，前后一共下调了 2000 万
你会发现总价上亿的房子，客户都极其稀缺
这种顶豪的客户其实很难找，很多时候看房都需要验资高达 1-2 个亿，符合条件的人也不多
加上豪宅的成交周期比普通小区更长，基本上现在翠湖天地的成交周期已经拉到快一年的时间了
无论是客户还是房源，时间一长不确定因素就很多，交易相对就困难一些
03
还有一个更小的市场值得关注，二手法拍房
当我打开全球最大的线上拍卖市场阿里拍卖平台，一搜上海被拍卖的 1 亿豪宅，大量的法拍房瞬间扑面而来
我把今年上海 1 亿以上法拍房整理了一下
数据来源：阿里拍卖
我比较关注的是绿城黄浦湾，近几年被拍卖的房子有 4 套
不过，上达 1 亿的法拍房只有一套 406 平，起拍价 1.2174 亿
拍了一天，有一两万人围观，并没有一个人报名，也没有出价，最后流拍
从法拍信息上能看到，标的所有人是孙 xx，据中介说房主是两个 90 后，涉及借款纠纷被拍卖
同样被拍卖的还有，中粮前滩海景壹号，有 2 套上亿房子被拍卖，一套 1.15 亿，一套 1.28 亿
法拍价最高的一套达 9 个亿
位于华漕北翟路 3398 号，查了一下被执行人为上海东方国贸投资管理有限公司，目前房子已经被查封等待拍卖
其中被拍卖的原因跟公司破产有关
上海东方国贸有限公司已于 2021 年 12 月 16 日被上海市第三中级人民法院裁定破产清算
来源：网络
法拍房有一种情况是因为无力偿还贷款导致断供，被强制执行收回房产拍卖抵押
也可能跟业主自身债务纠纷有关，所以突然冒出来这些被拍卖的上亿房产
还有就是一些业主急需用钱，将房屋抵押给第三方，没想到不能按时还钱
根据《担保法》规定，第三方不能直接取得抵押房产，只能向法院申请拍卖房产来还款
不乏有的人资产来源于不正当渠道，就像前段时间曲某婷名下位于哈尔滨的两套房被拍卖，也是跟其母亲受贿有关
04
我更好奇的一点，过亿豪宅的抛售潮，背后的原因
关于这一点，我也咨询了资深豪宅中介，他们手上经手的客户，基本都是 5000 万级别的圈层
所以，从整个市场来看，对于上亿总价的豪宅市场，已经不能用一般的行业视角去看待了
房东基本都是百度百科能够查询得到的人物，或者当红明星等等
之前市场好的时候很多稀缺的房子不愿意挂牌，上亿资产的客户都比较惜售
现在被挂出来，原因也是因人而异，说实话和普通市场相比，不能笼统概括
我简单了解下来，大致以这三类为主
以华府天地挂牌 1 亿房子为例，原本房东一家三代住在一起，因为选择出国才卖掉的
这种客户原本买来自住，但今年准备移民或者出国陪孩子读书
然后翠湖天地有不少挂出来的房子，都是当时以公司名义购买的
其中 2017 年的翠湖天地四期，也是翠湖系列的口碑之作，开盘价格 16 万 / 平左右，五年二手涨到了 30 多万 / 平，价格几乎翻了一倍
有一套挂牌 1.72 亿就是以公司名义购买的，而且同一个小区有 2 套房子，对于这样的房东来说，买房其实就是处理手上多套的资产，以达到资金整合目的
翠湖天地的开发商瑞安来自新加坡，第一批业主有一些国外客户，他们不只在上海持有资产，在其他国家也有房产
当然房产也只能作为他们资产中的一部分，他们投资的方式很多，包括股票、基金等等
现在正在法拍的豪宅业主，并不是主动卖房，而是被迫无法再持有房产
在人生最辉煌的时候买下了房子作为资产持有，现在遇到债务问题时才会被法院强制执行
综合以上原因，不管是二手市场，还是法拍房市场，现在上海不少上亿房源愈来愈多挂出来
而在这轮行情下，这种过亿豪宅的高挂牌现象，可能还会持续一阵子
来源：真叫卢俊
