如今这场地产游戏，玩家的规则变得无比简单
就是活下去，说实话这三个字相信各位已经快听腻了
但确实又是企业的真实困境
前段时间我们写过房企卖楼盘、卖顶级公寓的各种文章
这样的文章出现不是偶然
变卖资产，降低负债，获得一些喘息空间，很多房企就是这么坚持到今天的
但最近我们发现，简单的变卖资产已经不足以解燃眉之急了
越来越多的房企，正在抛弃自己的总部，甚至顾不上姿态有多狼狈
对房企来说，总部无疑相当于一个大脑的角色
不仅要制定顶层战略，还要向下分配资源，甚至把控所有的业务活动
撤掉总部，也意味着房企自身出现了极大变故
背后暴露的是行业逻辑巨变下，企业的规模收缩、资源不足等等各种现实问题
但其实，放弃总部对房企来说，也是为了活下去的另一种选择
01
这两年很少听到声音的融创，最近也重新站上了台前
因为要撤离北京总部
这意味着，融创运行了 6 年的天津 + 北京双总部模式，也要正式结束了
这条全国化扩张之路，此前大部分房企都将总部选在了上海
融创，是为数不多北上进京的一个
2017 年融创将总部从天津搬往北京，入驻当时的望京融科中心
再后来，搬进东直门使馆壹号院，占据二环内最好的地块之一
融创北京总部：使馆壹号院
可见其野心与自信
尽管这几年京派房企逐渐沉寂，但当年的京圈多难挤路人皆知
资源、门槛、条条框框诸多限制下，很多房企都选择了环境更友好的沪深等城市，偏偏融创一转头直接入京
这也很好理解
对融创来说，北方一直是主阵地，北京更是孙宏斌在顺驰时期就跌倒过的地方
百度地图显示，融创大本营天津距离北京只有 134 公里，2 小时就到了
来源：百度地图
地缘的亲近，地域的情结，让融创在北京一待就是 6 年
当年进京前后，恰好是融创最为巅峰的几年
也是地产规模化呼声最高的几年
2015 年融创销售额 735 亿，到了 2017 年，业绩直接突破 3620 亿
3 年时间，完成了近 5 倍增长
这个独有的狼性销售模式，让融创手里似乎永远有用不完的钱
于是那两年，行业内只要出现钱的危机，就会有融创救火的身影
632 亿拯救万达，也留下了世纪并购的壮举，还有 150 亿收购乐视、138 亿收购联想资产包、40 亿入股金科……
几乎到处撒钱
大量巨资接盘的行为，也让融创的规模在短期内迅速扩大，身位迅速爬升到行业前排
此时的融创风光无限，满怀理想
但这样的荣光，在 2022 年戛然而止
近两年，销售、融资渠道的双重紧缩，让很多房企陷入急速扩张后的深层困局
去年 5 月，融创也宣布暴雷，到年底终于发布了前一年的年报，总负债 1.05 万亿
如今，又出现在公众视野，竟然就是撤离北京总部的消息
完全不见当年的意气风发
目前融创总部剩下不到 200 人，这批员工中有一部分人大概率无法留在北京
因为除了品牌、融资和投发等几个部门，其余大部分职能条线，都很可能在今年国庆后搬回老家天津
这次搬总部，估计又会流失一部分员工
这三年，从小的单月业绩切面来看，融创的销售神话也完全破灭了
今年 8 月 18 日，融创发布盈利警告，上半年亏损额约为 150 亿 - 160 亿人民币
而当年大额收并购打下的家产，如今为了还债，也开始连续大甩卖
有意思的是，7 月 3 日的重庆文旅城项目，就是当年收购的万达文旅城
其实，融创的进京与离京，不仅仅是自身发展的现实轨迹
背后也恰好代表着地产的两个时代
而这样大撤离的房企，融创不是第一个，也不是最后一个
当年和融创一样进京的民企也有不少
只是目前总部还在京的外来规模民企，我统计了下，已经没剩多少了
这里面，前 10 强的民营房企只有龙湖一个
这次融创的撤离，也让本就不多的在京民企队伍，更加单薄了
02
不只融创，这些年很多房企都在撤离自己的总部
这要从当初风靡一时的双总部模式开始说起
2017 年，刚刚当上行业老大的恒大集团，就迫不及待地将总部广州搬至深圳南山区卓越后海中心，形成广州 + 深圳双总部架构
那几年行业发展迅猛，很多有野心的开发商都选择了全国化扩张
这种双总部模式也一发不可收拾
盘点一下，基本都在 2016-2020 年间
（数据整理自网络）
而在一线城市的选择上，很明显，大部分房企都更倾向金融中心：上海
拥有强资金和人才优势的上海，曾是房地产行业最受欢迎的总部城市之一，房企们选择的总部地址也很一致，大虹桥
无论闽系、川系、浙系，大虹桥都曾是他们的必争之地
除了万科、瑞安、万通、龙湖等这些在虹桥开发之初就驻扎于此的房企外，大部分房企都是在 2015 年，尤其 2016 年后，逐步迁入大虹桥
在 2017 年到 2019 年这三年期间迁入到大虹桥的房企最多，有的是原本在上海的其他板块，比如旭辉，有的则直接从外地迁入
2019 年，刚刚踏入千亿阵营的黑马房企祥生控股，也迅速入驻了大虹桥，开启杭州大本营 + 上海双总部战略
同年挤进大虹桥的，还有从成都老家赶来的蓝光发展，形成上海 + 成都的双总部格局
到了 2020 年后，在大虹桥，大大小小的房企数量超过了 30 家
但是这两年，这种双总部模式，几乎都在被开发商舍弃
还是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022 年 1 月，有消息称，恒大集团在后海的总部正在拆除招牌，只剩一个 “恒 “字在风中飘零
据物业透露，恒大已经在 2021 年 12 月从这个大楼退租，将总部搬回广州
不仅如此，恒大在 2017 年拿下的深圳湾超级总部基地地块，原本计划打造成为恒大的超级总部，最终的命运也是走向被抛售
恒大不仅卖深圳总部，2023 年，恒大香港总部大楼也被迅速出清，更名为万通保险中心
还有起步于廊坊的华夏幸福，一度在全国形成了北京 + 深圳的南北双总部模式
刚搬到北京时，正是华夏幸福凭借产业园模式在京津冀底气十足的时候
当年的华夏幸福勇猛到什么地步呢，一个职业经理人的平均薪资超出了行业 1.5 倍，普通中层上百万、高层上千万
据说凭一己之力，养活了一大批猎头公司
如今再看，最早一批暴雷的华夏幸福这几年一直在还债，即使债务重组后到去年 5 月负债也超过 400 亿
北京总部也因为租金太贵早就退租，搬到了附近租金更低的佳程广场
华夏幸福佳程广场总部前台
图源：中建元亨
人员流失严重，尤其 2 万人的销售团队，到 2021 年底的财报数字上，只剩 476 人
深圳的南方总部也在去年 12 月打包卖给了华润置地，回笼资金 124 亿
不只这两个，更多的房企也加入了这场大甩卖
说起来各位应该也很熟悉了，就是上海虹桥的房企总部大撤退
当年有多挤破头想进入上海的房企，这几年集体撤离的就有多迅速
在上海，大虹桥地产总部基地，超过 15 家房企如今都已转移阵地
这两年，我们目睹了不少房企离开大虹桥的真实画面，背后其实就是
房地产企业，结束双总部时代的真实见证
比如 2022 年中，离开大虹桥的浙系房企祥生，当时祥生已经将上海总部大楼退租，人员将陆续全部撤回杭州办公，我们还遇到了正在打包离开的工作人员
还有人去楼空的蓝光、弘阳、三巽、恒泰、融信、正荣，以及将自己的总部大楼摆上货架的旭辉和中骏
昔日不管是行业领头羊，还是杀出来的黑马房企，都抱着自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了
不管是深圳上海，还是北京，那些撤掉双总部模式的房企
见证了房地产时代追求全国化扩张，到如今的收缩发展
03
到底，还是时代变了
我们可以先来回顾下，为什么在此之前，如此多的房企迷恋双总部模式
说白了还是当年房地产行情带来的自信
很多房企都在 2017 年前后选择了全国化的扩张布局
规模论似乎是发展唯一的解药
所以，房企只要大扩张，就一定会向一线城市搬迁
不管是北京、上海、还是深圳，背后有几大不可或缺的优势
首先是资金，不管是上市还是融资，房企们必然要选择一个金融定位更高的城市作为跳板
其次是人才，房企扩张，需要团队吸纳大量人才
甚至挖角同行，去哪里更方便，当然是总部聚集的地方，大虹桥当年各大房企高管之间跳来跳去也是众所周知
如今，地产发展的节奏变慢了
伴随高周转的落幕，房企们从向外扩张反而开始向内收缩
需要处理的是大部分债务与资产问题，总部留在北京，更多只能增加企业成本
曾经的地产双总部时代，是行业高速前进的象征
如今行情减退，或深陷债务泥潭，或落得退市终局的房企们
连债都还不上了，还要什么双总部呢
来源：真叫卢俊
