还记得六月二手数据出来的时候，我跟各位说希望下个月能跟各位分析点开心数据。
昨天我们拿到七月二手数据了，一份没有假期影响、没有黄梅天气连日暴雨影响的二手成交数据
12592 套
看起来是不是跟上个月很像，嗯基本跟上月 12586 套持平
谁要硬说这个月多出来的 6 套算是微涨都对不起数据统计员颤抖的手
毕竟每月数据统计延迟、误差可能都在几十套上下，所以说 7 月二手是真的持平
没有触底反弹，哪怕一点点
也是没想到 6 月 1.2 万套成交还没触底还能延续
让我深吸一口气，日子还是要继续
01
7 月二手继续谷底徘徊
12592 套到底什么概念
大概五天前我就看到中介在朋友圈转发说 7 月二手成交 1.4 万套，当时还想说反弹虽然不多，但总算触底了，但其实 1.4 万套是二手整体成交，包括商铺等
而二手住宅成交确实就 1.2 万套，这个数字放在今年的成交月份里是这样
如果给各位拉出近五年数据会发现，也是绝对的低位
放大图看看，除了每年 12 月 - 1 月 - 2 月这样的过年月，或者大政策出来，没哪个月能干出这样的数字
这也是为什么身边中介盆友会将这两个月描述成至暗时刻
这就是 7 月数据放在近 5 年数据里的一个对比，以前有位老师教我说看书看数据有时候不是数据本身多特别，而是对比才让它们有意义
过去 5 年的月成交成了一把最务实的标尺，告诉你 7 月二手到底是怎样
02
非中介成交达到历史新高
首先就是那个非中介成交占比
简单介绍下，非中介成交主要包括手拉手、房产证上名字更替 / 增减，这两大类二手市场的成交
那 2021 年 8 月的二手数据分析的时候，我们重点分析过这个数
因为当时 26% 的非中介成交占比是当时近 3 年最高
这个 7 月厉害了，冲破 2021 年 8 月数据，来到历史新高
如果单纯是非中介成交占比过高，联系当月新房成交走势，大概率跟房产证上名字变化有关
但这个 7 月，跟 2021 年 8 月不同
同样的奇高的非中介占比，但这个 7 月德佑（也就是链家）的成交占比一如往常在 20% 左右晃荡
也就是说非中介成交占比的走势跟链家真实购房需求是一致的
市场是真的在买卖房屋，不只是上下名字
也就是说数据迹象上看越来越多人选择购房成本更低的手拉手交易
是不是有点绕，我再多唠叨几句
链家成交代表的刚需走势，同样的非中介成交高占比面前，当链家成交走低，代表市场真实购房需求走低
这时候非中介成交中走高的背后，代表真实的手拉手必然也不会走高，那走高的就是手拉手中的产证名字更替数量，反之亦然
所以更明确点讲，就是行情收紧后，跟着收紧的还有大家的心态，要么不愿意买房，要么缩减成本
还有数据不细看很难被大家知道
就是每次数据统计维度里的全市中介成交套数 TOP100，大概长这样
这个数据在 7 月是 12 套，就快来到个位数了
我统计了我有数据以来，近 3 年的情况，我叫这部分数据是全市中介成交套数 TOP100 门槛数据
这个 7 月来到历史低位，这个低位背后意味着中介门店的变化
中介一直被说是市场那只 “先知鸭”，但在我看来更像是二手市场里的海藻
环境的冷暖变化看他的生存状态就能一清二楚，这个门槛数从几十到十几，再到将将过十，这背后各家门店的缩编跟关店，各位没事的时候可以去家附近看看
看看是不是关了不少，里面的中介小哥哥小姐姐还跟以前一样多么
以上大概就是 7 月 1.2 万套数据背后的种种
那今天除了数字本身的分析，这份数据还有没有别的关联
03
而且二手的谷底，跟新房关系不大
新房跟二手的争夺是不用怀疑的，在我们过往对二手成交走低的分析中
二手成交走低经常伴随着新房成交走高
尤其是 2022 年 15 万多套二手成交数据出来，跟过去 3 年 25-30 万套的成交差距明显，另一方面新房成交却来到历史新高的 9 万多套
上海一二手成交 1：3 的成交占比，直接来到 1：2
这是真的，但似乎不是全部
我们看下今年以来的一二手成交变化
一直以来我们总能从低迷的二手数据背后看到新房走高，但从上月开始一二手相继走低
这种和二手的 “同频共振” 其实从今年年初就开始
这两个月我司商务超哥发现市区中环内 10 万加楼盘居然也有滞销的
如果说天 x、大 x 进入续销是口碑问题，那像 9.9 万 / 平的虹口 xx 里、12.3 万 / 平的杨浦 xx 里这种中环内十万加楼盘，别说火爆了，连认筹都很吃力
这就很能说明当下新房市场的一些问题
像七个小地块拼凑的虹口 xx 里，最新批次开盘 451 套截至昨天只认筹了 90 套
也就是说一二手并不是天然此消彼长关系，他们都是需求蛋糕的一部分
换句话说，新房市场或许可以吸纳二手客户需求，但市场整体需求才是二手市场更根本的底盘
04
不过这样的低谷，上海不是没经历过
二手连续两月的 1.2 万套成交是真的让我没想到，说句不该说的，我开始在想我们是不是太过苛责二手市场
一个非过年月过出了这种过年月才有的成交数据，还连续两次，说实话我的心态跟第一次看到 1.2 万套已经不太一样
开始反方向问自己，我们是不是一直都太苛责二手市场
那些 1.5 万套、2 万套枯荣线哪来的
上海楼市低过 1.5 万套就一定了不得了么
也许这种情绪逆转有点逼急了的意思，但我还是认真去看了下更长时间维度下的
每月成交，2016 年以来的
2017 年开始的数据各位可以锁定下，从 2017 年开始到 2018 年，整整 24 个月，上海每月二手住宅成交都在 1.2 万套上下浮动
所以…2 个月的 1.2 万套数据前的我们是不是可以不用辣么激动
市场确实低，但之前没低过么
不仅低过，还低了两年
2017 年前后可以对比 2022 年
2016 年楼市大热，到了 11 月上海出台新政，提高首套、二套首付比例等政策出台
效果立竿见影，之后就是两年的沉寂
2021 年也是楼市大热，从年初的新房积分政策到 7 月的二手核验价等政策
楼市也在下半年进入沉寂
这么对比的话，2017 年 - 2018 年，月均成交都在 1.2 万套上下，2022 年 - 2023 年，月均成交还在 1.5 万套上下，这么横向对比，数据说话，眼前状况真还好吧
后面 2015 年 - 2018 年，经历了小周期，市场又在 2019 年回升
这种横向对比可能会被经济学控 diss 粗暴，但周期这件事可能你会更认
所以 1.2 万套确实是 2019 年以来低位，但也真的先别着急上火
拉出 2016 年以来数据，2017 年到 2018 年的二手市场对 1.2 万套一点也不陌生
2017 年 - 2018 年沉积两年的二手市场终于在 2019 年发生了转变
2019 年 3 月市场又开始触底反弹
所以想跟各位说什么，一眼前这个 1.2 万套不是没见过、二市场是有周期的
上海并不是没有经历过这么难的时刻，后来也都熬过来了
05
我们不妨多点耐心
经济学里的周期概念很多，短的几年、中等的十几年、最长的上百年，想跟各位说的不是这些框框条条，而是更多的相信周期、相信规律
当今天我们知道了离我们不远的 2017 年、2018 年市场连续 24 个月都处于低位徘徊的时候，我们不妨给二手市场一点时间
昨天下午跟一位中介聊天，我们聊起最近市场情绪有没有变化
刚开始还沉浸在 TA 所在的大宁门店带看没什么变化、客户情绪还是观望这样描述里
但说着说着 TA 还是很兴奋的告诉我 7 月末的一天上海二手单日成交破千
也就是说虽然单个门店还没什么感觉，但市场这几天以来确实是有变化的
所以给二手时间吧，什么都急不来
也不如趁这个时候多出去看看盘，好好梳理下自己真实的购房需求
来源：真叫卢俊
