假期最后一天了，而我还在惦记淄博烧烤
烧烤两个字几乎将这个五一所有城市分为淄博和其他
油滋滋的烤肉配着小饼，再来口小葱，让我和成千上万的游客难以忘怀
如前篇所言我们去了趟淄博《我实地去了趟淄博，现场比想象的更夸张》
我昨天也认真刷了一遍每一位的评论，还真的刷到让我分析淄博楼市的
哈哈哈哈哈被你们问得心里痒痒的，说实话这次过去肯定不能只吃烤串
作为一名地产媒体人，当地的房价几乎是我跟司机师傅脱口而出的第一个话题
没写是因为觉得太扯，谁会因为烧烤好吃去买一套房子
但后来想想是我俗了，作为一个楼市媒体，就不能单纯从楼市角度切入这个城市么
那今天我们就换个视角重新认识一下淄（zi）博（bo）吧
01
二手均价不过万，张店一家独大
如果各位想要了解一个陌生城市的基本房价格局会怎么做
光看地图或者地图找房是不够的，看多了还花眼，不信你关上地图，看看自己还记得什么地名、什么价格
最好的办法是我们得正确的打开一张地图，找到这个城市的几个 “锚点”
所谓锚点，最好包括这三层意思，区域行政中心、区域交通枢纽、区域交通中心
北恒台 - 南淄川 - 东临淄 - 西周村 - 中张店
拎出这些点，并标注好价格，你会一下就记住整个淄博的房价格局
数据 © 链家
每个区均价都没过万，整体水平差不多在 7000-9000 元 / 平
我们用 90 平房子算算，这个城市的购房成本差不多在 63 万 - 81 万
按这里首套 20% 首付，二套 30% 首付，首付 12.6 万就是这里的最低上车门槛
我查了下这里公务员工资，市直属科员级别差不多在 4000-5000 元 / 月，付首付压力也不是很大
不过也别高兴太早，这个价位段在淄博市基本都是那种市区老房子
比如八大局边上建于 1986 年的东源小区南区，它的界面都是这样的
东源小区南区 © 链家（八大局附近）
最大问题还不是好不好住，而是房龄太老，贷款可能贷不全
再看下这样的淄博它的整体供应量
目前链家二手挂牌房源 1.6 万套，虽然 mini，但符合三四线体量
利用这些挂牌数据，我也算了下淄博各个区的供应情况，简单算个占比哦
张店挂牌房源占比 84% 左右，几乎大部分在挂牌市场流通的房源都集中在这个区
这也符合本地贝壳中介跟我透露的 80-90% 数字
换句话说，淄博市整体二手流通市场主要集中于张店区，可谓一家独大
其实这也无可厚非，因为张店是市政府所在地，也是全市经济文化中心，我们听到的八大局便民市场、八大局烧烤这些网红地点都在这里
还有大家最关心的烧烤 - 楼市的关系
这个话题倒是出奇的一致，不管是张店，还是临淄，还是其他区，二手市场并没有因为烧烤有什么波动
不过张店区东区的中介跟我说，访客量确实比以前增多了，并且她这些天还接到了福建、海南等外地的房产咨询电话
价格也非常稳定，跟去年相比一点没涨，只是说火了之后房东多了更多信心，议价空间收窄
看来天下房东大同啊
02
新房市场是真的飙了
其实淄博楼市话题最先被拿出来说的也正是新房市场
我看到的是白岩松的一段视频，说的是火了之后淄博新房市场确实有波动，不过可能跟烧烤无关
这份数据来源是易居房地产研究院的一份报告
里面统计出了今年新建商品住宅成交面积同比增速前五，分别是长春、杭州、南宁、淄博和惠州
所以比的不是整体体量，而是新房成交面积同比去年的增速达到 70%
© 易居房地产研究院
不过三四线城市里面，淄博确实表现的最亮眼
价格方面，淄博新闻办自己做了披露，今年以来淄博的商品住宅网签均价 8020 元 / 平，同比上涨 3.1%
相比之下还是二手市场更加稳定，或者换个说法，淄博小伙伴也一样更爱新房
而且他们买新房也有自己的偏好，看地段，也看开发商品牌
我以为是万科、碧桂园等这些全国性品牌
不是的，这里有一家本地开发商，方正地产
被大家好评的原因，从中介给的 C 端反馈看是觉得房屋质量好
我看了下几套方正地产的户型
户型可能并不太有优势，不过在万科、华润这些房企进入淄博之后，方正项目的户型有所改善，再加上本地房企的品质，也许这也是方正更受欢迎的原因
我也稍微看了下方正的二手市场
© 链家
临近的一些社区里，方正地产的房子比着周边小区，也确实更有议价能力
03
这样的淄博哪里最被关注
淄博中介透露当地人买房主要看两件事，地段 + 学区
重视学区可能也是这个高考大省一直以来的传统
具体到区域来看我们如何给淄博各板块做一个区隔呢，哪些板块才是本地人的心头好
全市最贵房源当属市政府所在地张店区，不过这个范围太大了，我跟淄博每个区的中介都详细了解过一些信息，放在这里跟大家分享
聚焦张店区大致情况
整个张店区东部算是张店老城区，这里聚集了市政府，也聚集了财政局、税务局等八大局所在地，同时还包括居住配套，八大局就是这么来的
核心是真的核心，但是正如前文所说的八大局旁边的东源小区，1986 年的，是真的旧
现在更贵更好的房子都在张店区西侧，你可以理解为全市最贵的房子都集中在这里
而且整个城市也是西向发展
东侧集中万象汇等各种老城商业，生活便利，但西区才是城市重点发展方向，整个淄博市核心区张店区呈现
东商西居的模式
这个词还蛮有有意思的，不过具体哪里为东哪里为西
第一条分界线就在张店区北京路
北京路沿线、人民西路以北，鲁泰大道以南中间就这一片位置
这沿线的房子基本是全张店也是全淄博市最贵的房子
人民西路到鲁泰大道中间这一段，几个高端小区基本上都集中在这，像万科翡翠书院可能均价要到 2 万 / 平
如果给张店各个板块再做一个梯度的话，淄博客户的第二、第三位置分别在
北京路沿线，新村路以北，人民西路以南
这里有一个比较大的社区，叫齐悦国际，被划片到柳泉中学（当地学区），从 14 年的房子到 18 年的房子价格从 11000 到 18000 元 / 平
第三个比较被关注的位置是西八路沿线
各位有好奇的小伙伴不妨关注下我圈出来的这几个区
当然的当然，前提是有需求有需求有需求，坚持理性客观看待房产，切记切记
04
如果说还有一个值得关注的区，可能是临淄
从前面的房价地图，不知道各位看的时候有没有发现
这个区的房价，是可以追平市区的
其实多年前这个叫临淄区的房价才是淄博的 TOP 天花板
对于淄博来说，是一个很特别的区域，司机师傅从临淄载我去张店的路上，经过什么化工厂都会很自豪地跟我说，以前临淄房价是跑在张店前面的
因为这里过去的化工业比较发达，不仅化工业发达，连带着整条化工产业链的从业者都过的比较滋润
我查了一下，化工业比较发达的原因是背后有着山东的齐鲁石化
© 临淄发布
早在 1989 年北京长安街就铺设了齐鲁石化的东海牌沥青，可以试想下这里的经济产能
石化各位不知道了解么，我去过一次陕西榆林的延长石化，围绕石化背后是一整条石油化工产业链，这给当地带去大量就业机会和收入
所以临淄这里的房价可以有特殊行情
哪怕是现在张店区、高新区加持着，临淄的二手房依然价格站在高位
05
淄博当地人跟我说过
2018 年淄博跟随全国楼市有过一拨行情
现在说烧烤影响淄博楼市就有点扯，没有外地人会因为烧烤买房
但是当地人可以用来买房的收入上来了倒是真的
来源：真叫卢俊
